Эксплуатируемые искусственные сооружения всегда должны находиться в регламентном состоянии – несущие конструкции и грунтовые основания должны обеспечивать прочность и устойчивость объекта, а ограждающие – обеспечивать эксплуатационные свойства. В процессе эксплуатации постройки с целью продления срока службы проводятся как плановые, так и внеплановые ремонты. Если гарантийный срок эксплуатации объекта истек, то продлить срок его службы допускается при помощи капитального ремонта, также объект можно реконструировать, изменив его площадь, высоту, этажность и прочие характеристики. Такие работы допускается производить только на основании проекта, который составляется после детального обследования объекта. Целью подобных обследований является выявление технического состояния постройки и (или) ее отдельных элементов – несущих конструкций, земляного полотна, инженерных сетей и прочих.
Обследование искусственных сооружений проводится и в иных случаях – при плановых проверках технического состояния зданий и сооружений, при проведении кадастровых и оценочных работ, при решении спорных вопросов (в судебном и досудебном порядке). Важно знать, что для каждой из поставленных задач существует свой регламент. Например, обследование зданий перед капитальным ремонтом и реконструкцией осуществляется в соответствии с ГОСТ 31937-2011 (межгосударственный стандарт, введен 01.01.2014 года) «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Но этот нормативно-правовой акт не регулирует процесс определения технического состояния построек при проведении оценочных работ, в судебном и досудебном урегулировании конфликтных ситуаций. У каждого вида обследования и экспертизы имеется своя форма отчета, которая составляется по итогу проведения комплекса мероприятий, требования к исполнителям также различаются, но при этом виды натурных и камеральных работ могут быть идентичными. Поэтому при возникновении необходимости провести оценку технического состояния искусственного сооружения необходимо в первую очередь определиться с видом экспертизы или обследования. Сегодня наиболее востребованной является независимая строительно-техническая экспертиза, которая позволяет решить широкий спектр задач.
Область применения
Строительно-техническая экспертиза представляет собой комплекс мероприятий, направленный на детальное изучение технического состояния искусственного сооружения, отдельных его элементов, проектно-сметной документации, соответствия нормативно-правовым документам как самого объекта, так и его эксплуатационных параметров. Несанкционированные перепланировки, организация производственных и торговых объектов на отдельно выделенных площадях одного здания или близ расположенных строений могут спровоцировать конфликтные ситуации между арендаторами или владельцами таких объектов. В этом случае спор можно решить, как в судебном, так и досудебном порядке, но в качестве основания для инициации судебного производства необходимо собрать все необходимые бумаги, в том числе отчет строительно-технической экспертизы. Также данный документ используется для решения следующих задач:
Определение качества выполненных строительных или ремонтных работ
В этом случае обратиться за услугой могут как физические, так и юридические лица. Строительно-техническая экспертиза может проводиться как в процессе постройки или производства ремонта (для промежуточного контроля качества выполненных работ), так и во время приемки объекта. В первом случае экспертизу заказывают, если заказчик убежден, что в процессе производства были допущены существенные нарушения, которые могут привести к серьезным последствиям. Тогда работы останавливаются, и принятия решения о дальнейших действиях откладывается до получения экспертного отчета. Строительно-техническую экспертизу готового объекта проводят с целью получения сведений о соответствии объекта требованиям ГОСТов, ТУ, ТКП и прочих нормативно-правовых актов. В экспертном отчете дается окончательное заключение, также по желанию заказчика производится прогнозирование последствий принятия тех или иных конструктивно-планировочных решений, или развития негативных событий из-за нарушения технологии строительства.
Определение рыночной стоимости объекта при проведении оценки недвижимости
В данной ситуации отчет строительно-технической экспертизы используется оценщиками для определения фактической стоимости искусственного сооружения с учетом его технического состояния, амортизации, степени износа, состояния инженерных сетей и коммуникаций.
Определение соответствия постройки нормам действующих регламентов в области пожарной безопасности, экологии, санитарных норм и прочих параметров
Если в договоре между заказчиком и застройщиком (продавцом) объекта имеются отдельные пункты, то их соответствие может быть подтверждено (опровергнуто) в результате проведения строительно-технической экспертизы.
Определение уровня износа здания
В данном случае изучается проектная документация, поднимаются записи о всех плановых и внеплановых ремонтах, производится натурное обследование постройки. Экспертный отчет в такой ситуации может стать основанием для принятия решения о продлении срока эксплуатации объекта, производства капитального ремонта или реконструкции, сносе здания.
Описание ущерба и расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ
Если объекту был нанесен ущерб в результате чрезвычайной ситуации, действия третьих лиц или воздействия иных факторов, то экспертиза позволит оценить степень ущерба, определить техническую возможность восстановления объекта и стоимость таких работ.
Обследование при перепланировке
В данной ситуации строительно-техническая экспертиза может проводиться как перед перепланировкой, так и по ее завершении. В первом случае экспертный отчет может послужить основанием для получения разрешительных документов на производство работ. Во втором он даст возможность узаконить существующие перепланировки, либо наоборот – послужит основанием для устранения несанкционированных перепланировок, если они были выполнены с нарушением законодательства и без согласования с заинтересованной стороной.
Получение исходных данных для проектирования
Во время строительно-технической экспертизы обследуются не только искусственные сооружения, но и земельные участки, насыпи, выемки. Полученные сведения могут использоваться в качестве исходных данных для составления проекта на ремонтные, реконструкционные или строительные работы.
Измерение площадей здания, земельного участка, отдельных помещений, пристроек
Эти данные необходимы для проведения кадастровых работ, получения различных документов на здание, при актуализации сведений в БТИ.
Мониторинг деформаций
В данном случае при помощи специальных геодезических и прочих измерительных приборов определяют просадки фундамента, смещения несущих и ограждающих конструкций, наклоны стен и перегородок. По результатам экспертизы принимается решение о возможности дальнейшей эксплуатации объекта, даются прогнозы относительно возможности дальнейшей деформации элементов постройки.
Восстановление проектной документации при ее отсутствии
Если она утеряна, либо ремонтно-строительные работы проводились без составления проекта. В этом случае строительно-техническая экспертиза решает задачи не только с восстановлением планов и чертежей, но и позволяет определить фактическое состояние объекта, сделать выводы о технической возможности использовать его в намеченных целях.
Это далеко не полный перечень задач, которые может решить строительная экспертиза. Существует множество ситуаций с недвижимостью, которые могут привести к конфликту заинтересованных лиц, отчет строительно-технической экспертизы в таких случаях поможет урегулировать конфликт как в судебном, так и досудебном порядке.
Кем и как проводится строительно-техническая экспертиза
Экспертиза проводится в несколько этапов, на начальном изучаются все имеющиеся материалы – проектно-сметная документация, технические условия, договоры подряда, исполнительная документация, делаются запросы в различные ведомства, организации, информационные базы данных (бюро технической инвентаризации, единый государственный реестр недвижимости и прочие). Далее проводятся натурные исследования самого объекта – производится визуальный осмотр, измерения внутренних и наружных элементов постройки, фотофиксация объекта. При натурном обследовании также изучаются несущие и ограждающие конструкции, производится отбор проб строительных материалов для дальнейших анализов и испытаний в специализированных лабораториях. Помимо этого, используется оборудование для неразрушающего контроля качества – тепловизоры, дефектоскопы, георадары и прочее. После сбора всех данных производится их камеральная обработка и составление итогового документа – заключения экспертизы, в котором имеются текстовые и графические материалы.
Строительная экспертиза проводится высококвалифицированными специалистами, обладающими соответствующим образованием, знаниями и навыками. Эксперт должен в обязательном порядке пройти переподготовку и получить диплом с присвоением квалификации «Строительный эксперт». Специалисты, проводящие экспертизу при судебном производстве должны пройти дополнительное обучение и получить квалификацию «Судебный строительный эксперт». Если объект подвергается комплексной экспертизе, то для решения данной задачи привлекаются несколько экспертов. Каждый эксперт несет персональную ответственность за свою деятельность, в том числе административную и уголовную, если будет установлен факт причинения вреда умышленно или по причине допущения ошибок.